Як повернути нерухомість, захоплену рейдерами
07.02.2020 | 10:50

Рейдерські захоплення нерухомості стали, на жаль, звичним явищем для бізнесу. Чимало атак зазнають великі об'єкти нерухомості, повернення яких — доволі складне завдання. Правильне формулювання позовних вимог дозволить законним власникам повернути нерухоме майно швидко та з мінімальними втратами.

Схема рейдерського захоплення

Рейдерські атаки спрямовані на швидке заволодіння нерухомим майном. Першочергова мета нападників — зміна власника в реєстрі речових прав на нерухомість. Вона відбувається на підставі фіктивного рішення суду, підробленого договору купівлі-продажу або дарування. Далі об'єкт нерухомості декілька разів перепродають, у результаті чого він опиняється в добросовісного набувача, який є "своєю" юридичною або фізичною особою.

Нерідко у "ланцюжок власників" включають юросіб, які володіють нерухомістю декілька днів або годин. Така компанія може бути третім та передостаннім власником нерухомості перед добросовісним набувачем, яку після відчуження об'єкта ліквідують. Мета таких дій — унеможливлення пред'явлення позову до неї про повернення майна первісному власнику.

Аналіз судової практики показує: не завжди власник нерухомості подає правильний позов до особи, яка остаточно оформила на себе право власності на будівлю. Зазвичай первісний власник майна пред'являє позов до всіх колишніх та дійсних власників нерухомості та заявляє декілька позовних вимог одночасно. Він просить суд визнати недійсним або нікчемним не лише договір купівлі-продажу, який укладався першим, а й подальші договори, які підписувалися між наступними власниками майна. Крім цього, позивач просить суд скасувати кожну реєстраційну дію за такими договорами, оскільки вони вчинені протиправно, з огляду на те, що майно вибуло з володіння первісного власника без його згоди. Водночас усі власники майна, які продавали його один одному, заявляються як відповідачі в справі, оскільки їх неправомірними діями було завдано шкоди первісному володільцю майна.

Додатковою позовною вимогою, крім вищезазначених, зазначають визнання за первісним власником права власності на нерухоме майно, яке вибуло з його володіння поза його волею.

Остаточною позовною вимогою заявляють витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння в останнього власника, чим фактично зводять позов до віндикаційного.

Якщо рейдери підробляють договір дарування нерухомого майна, власник заявляє позовну вимогу щодо визнання договору дарування неукладеним, оскільки підпис на такому договорі було вчинено іншою особою. Велика кількість позовних вимог призводить до обов'язку сплати позивачами значних грошей за кожну з них, що перетворює процедуру повернення нерухомості на дорогий процес. Найдорожчими з позовних вимог є визнання права власності на майно та витребування його із чужого незаконного володіння. За кожну з них позивачеві доведеться сплатити по 1% від вартості нерухомості.

Витребування майна

У ситуаціях, коли майно вибуло у власника без його волі, найефективнішим способом захисту прав буде позов з однією позовною вимогою про витребування майна із чужого незаконного володіння. Це віндикаційний позов, його подають на підставі ст.ст. 387, 388 ЦКУ. Така позовна вимога є майновою — за неї доведеться сплатити 1% вартості нерухомого майна. Заявлення додаткових позовних вимог щодо скасування держреєстрації переходу права власності на нерухомість є недоречним. Не вважатиметься належним способом захисту прав законного власника і визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним, оскільки таке рішення суду лише поверне нерухоме майно від останнього власника до попереднього. Якщо в "ланцюжку власників" було декілька володільців, одним із яких є юр­особа, діяльність якої припинено, остаточне повернення нерухомого майна законному власнику стане неможливим. До аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у постанові1 від 15.05.19 р. у справі № 522/7636/14-ц: "Права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захисту шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, передбаченого статтями 215, 216 ЦК України".

     <...>

Повна версія статті доступна передплатникам газети у № 114 за 2019 р. на стор. 8

Увійдіть, щоб додати коментар

Коментарі

  • Коментарі не знайдені

Про газету

Рік заснування 1993
Перiодичнiсть виходу 120 номерiв на рiк

Передплатити газету

Придбати