У пошуках урбаністичної гармонії: як одержати містобудівні умови та обмеження

Будівництво без проекту схоже на зведення будівлі на піску чи складання карткового будинку. Тож для старту будівництва насамперед потрібно озброїтися проектом. Аби проектувальник зміг розробити проектну документацію на будівництво об'єктів, замовник повинен надати йому вихідні дані на проектування, зокрема містобудівні умови та обмеження. Тобто їх отримання — перший крок до зведення об'єкта будівництва. Із консультації ви дізнаєтеся, хто видає містобудівні умови та обмеження, а також ми окреслимо чіткий шлях до їх отримання.

Основними складовими вихідних даних для розроблення проекту об'єкта будівництва є:

  • містобудівні умови та обмеження;
  • технічні умови;
  • завдання на проектування.

Саме перші із цієї тріади нас і цікавлять.

Містобудівні умови та обмеження здатні суттєво підкоригувати планувальні, архітектурні, інженерні та технологічні рішення об'єкта будівництва. А інколи й надкардинально вплинути на вигляд майбутнього архітектурного витвору.

Нагадаємо, містобудівні умови та обмеження містять, зокрема (ч. 5 ст. 29 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" від 17.02.11 р. № 3038-VI, далі — Закон про місто­будування):

1) відповідність на дату надання містобудівних умов та обмежень цільового та функціонального призначення земельної ділянки містобудівній документації на місцевому рівні;

2) гранично допустиму висотність будинків, будівель та споруд у метрах;

3) максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки;

4) максимально допустиму щільність населення в межах житлової забудови відповідної житлової одиниці (кварталу, мікрорайону);

5) мінімально допустимі відстані від об'єкта, що проектується, до червоних ліній, ліній регулювання забудови, існуючих будинків та споруд;

6) планувальні обмеження (охоронні зони пам'яток культурної спадщини, межі історичних ареалів, зони регулювання забудови, зони охоронюваного ландшафту, зони охорони археологічного культурного шару, у межах яких діє спеціальний режим їх використання, охоронні зони об'єктів природно-заповідного фонду, прибережні захисні смуги, зони санітарної охорони);

7) охоронні зони об'єктів транспорту, зв'язку, інженерних комунікацій, відстані від об'єкта, що проектується, до існуючих інженерних мереж.

Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки — документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування й будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об'єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією.

Коли можна будувати без отримання містобудівних умов

Отримання містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва — не примха забудовника, а його обов'язок. Останній зафіксовано в ч. 2 ст. 29 Закону про містобудування. Їх повинна одержати фіз- або юрособа, яка подала виконавчому органові сільської, селищної, міської ради заяву про намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи. У разі розміщення земельної ділянки за межами населених пунктів цю заяву подають райдерж­адміністрації.

«...Містобудівні умови та обмеження чинні до завершення будівництва об'єкта незалежно від зміни замовника...»

Однак існують випадки, коли проект будівництва може бути повністю життєздатним без містобудівних умов та обмежень. Їх не потрібно надавати для проектування, наприклад, таких об'єктів будівництва, як:

  • технічне переоснащення одиниць та вузлів технологічного устаткування, систем управління та автоматизації, які морально застаріли та у яких вичерпано технічний ресурс, в існуючих цехах, приміщеннях без перепрофілювання, технічного переоснащення об'єктів та підприємства в цілому;
  • влаштування систем опалення, вентиляції, водопостачання, водовідведення, газопостачання, силових та слабкострумових систем, які забезпечують потребу основного функціонального призначення будівель і споруд, а також дахових сонячних електростанцій (міні-електростанцій);
  • реконструкція виробничих споруд та інженерних мереж, зокрема допоміжних виробництв, що належать підприємствам, без перепрофілювання та зміни зовнішніх геометричних параметрів;
  • розміщення тимчасових споруд для прова­дження підприємницької діяльності;
  • встановлення малих архітектурних форм, зовнішньої реклами, огородження територій та ділянок, реконструкція елементів благо­устрою без знесення (перенесення) інших споруд чи комунікацій;
  • дитячі та спортивні майданчики, передбачені містобудівною документацією, усі типи озеленення, благоустрій прибудинкових територій;
  • будівництво садибних (котеджних) житлових будинків, дачних та садових будинків загальною площею до 300 кв.м із числом надземних поверхів не більше двох (без урахування мансардного поверху), у т.ч. із господарськими будівлями та спорудами, індивідуальними гаражами, що визначається будівельним паспортом забудови земельної ділянки;
  • реконструкція житлових та нежитлових приміщень без зміни їхньої зовнішньої конфігурації та функціонального призначення, розміщення в існуючих житлових будинках, адміністративно-побутових та громадських будівлях вбудованих приміщень громадського призначення;
  • реставрація та капітальний ремонт будівель і споруд;
  • дообладнання об'єктів житлово-громадського призначення засобами для безперешкодного доступу осіб з інвалідністю та інших мало­мобільних груп населення.

Повний перелік об'єктів, які можна будувати без отримання містобудівних умов та обмежень, наведено в наказі Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 06.11.17 р. № 289.

Процедура отримання містобудівних умов та обмежень

Містобудівні умови та обмеження надає відповідний уповноважений орган містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні. Звісно, для цього замовник повинен подати належну заяву, а разом з нею такий пакет документів (ч. 3 ст. 29 Закону про містобудування):

1) копію документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копію договору суперфіцію;

2) копію документа, що посвідчує право власності на об'єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці, або згоду його власника, засвідчену в установленому законодав­ством порядку (у разі здійснення реконструкції або реставрації);

3) викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000;

4) витяг із Державного земельного када­стру.

Також до 01.01.19 р. до цього пакета документів входить містобудівний розрахунок, що визначає інвестиційні наміри замовника. Його складають у довільній формі з доступною та стислою інформацією про основні параметри об'єкта будівництва.

Цей перелік документів для надання містобудівних умов та обмежень вичерпний. Тобто відповідний уповноважений орган містобудування та архітектури не вправі його розширювати та вимагати надання якихось інших документів.

Відповідний уповноважений орган містобудування та архітектури повинен надати містобудівні умови та обмеження або відмовити в їх наданні протягом 10 робочих днів із дня реєстрації заяви. Таке рішення закарбовують наказом цього органу.

Для забезпечення публічності та відкритості інформації відомості про надані містобудівні умови та обмеження, а також про внесені зміни до них, скасування або зупинення обов'язково вносять до реєстру містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва (далі — реєстр). Цей реєстр веде відповідний уповноважений орган містобудування та архітектури. Доступ до реєстру безоплатний та необмежений.

«...Містобудівні умови та обмеження видають без­оплатно...»

Доступ користувачів до даних реєстру здійснюється через веб-сайт уповноваженого органу містобудування та архітектури або його сторінку на офіційному веб-сайті органу влади, при якому він утворений.

У цьому реєстрі будь-хто може шукати, переглядати та роздруковувати скан-копії примірників містобудівних умов та обмежень (п. 2 р. ІІІ Порядку ведення реєстру містобудівних умов та обмежень, затвердженого наказом Мінрегіону України від 31.05.17 р. № 135).

Коли відмовлять у наданні містобудівних обмежень та умов

Будь-яка ініціатива може наразитися на перешкоди, а у сфері будівництва й поготів. Іноді в цьому винен сам ініціатор будівництва. Згідно із ч. 4 ст. 29 Закону про містобудування замовник отримає відмову в наданні містобудівних умов та обмежень, якщо:

1) не подав повного пакета документів, що необхідні для прийняття рішення про надання містобудівних умов та обмежень;

2) виявлено недостовірність відомостей у документах, що посвідчують право власності чи користування земельною ділянкою, або в документах, які посвідчують право власності на об'єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці;

3) наміри забудови не відповідають вимогам містобудівної документації на місцевому рівні.

У перелічених випадках відповідний уповноважений орган містобудування та архітектури відмовить у наданні містобудівних умов та обмежень. Але заявнику обов'язково повідомлять підстави такої відмови.

До речі, ще донедавна єдиною підставою відмови у видачі містобудівних умов та обмежень була невідповідність намірів забудови земельної ділянки положенням відповідної містобудівної документації на місцевому рівні.

Чи можна змусити орган містобудування видати містобудівні умови та обмеження

Часом трапляються випадки, коли вповноважений орган містобудування не надає місто­будівних обмежень, але й не відмовляє у їх наданні. Наприклад, повідомляє про необхідність доопрацювання містобудівного розрахунку й обіцяє повернутися до розгляду заяви, але вже після надання замовником доопрацьованих матеріалів, оформлених належним чином. Аналогічні наслідки можуть спіткати й доопрацьовані документи, адже об'ємно-просторові та архітектурно-планувальні рішення просякнуті духом суб'єктивізму. І так до нескінченності. Таким чином, замовник може опинитися в невизначеному становищі: офіційної відмови він не отримав, відповідно, її неможливо оскаржити, а орган містобудування не бачить виправлень.

Судовий вердикт, який зобов'язує орган місто­будування повторно розглянути заяву про видачу містобудівних умов та обмежень, може спіткати аналогічна доля. Незважаючи на те що суд зобов'язує переглянути заяву в порядку та строки, установлені чинним законодав­ством, з урахуванням висновків суду, наведених у мотивуючій частині його рішення, чиновники не відмовляють у наданні містобудівних умов, а вимагають доопрацювати містобудівний розрахунок. Тобто не вказують конкретних причин того, що наміри забудови не відповідають вимогам містобудівної документації на місцевому рівні.

Заявник може піти альтернативним шляхом: у суді визнати протиправними такі дії щодо неналежного розгляду заяви про надання містобудівних умов та обмежень (фактично — відмову). І суд управі зобов'язати орган містобудування видати позивачу містобудівні обмеження. Та чи є шанс на успіх?

«...Адміністративний суд може запобігти некоректному трактуванню органами держвлади своїх дискреційних повноважень, а саме зобов'язати їх вчинити певні дії...»

Загалом, адміністративний суд не може підміняти інший орган державної влади та перебирати на себе повноваження щодо вирішення питань, які законодавством віднесені до компетенції цього органу держвлади. До того ж адміністративні органи влади здійснюють дискреційні повноваження. Під останніми розуміють повноваження, які адміністративний орган, приймаючи рішення, може здійснювати з певною свободою розсуду. Тобто такий орган може обирати з кількох юридично допустимих рішень те, яке він вважає найкращим за даних обставин.

Однак на аргументи чиновників про втручання суду в їхні дискреційні (самостійні) повноваження Верховний Суд України в постанові від 16.09.15 р. у справі № 21-1465а15 відповів: спосіб відновлення порушеного права має бути ефективним та таким, який виключає подальші протиправні рішення, дії чи бездіяльність суб'єкта владних повноважень, а у випадку невиконання або неналежного виконання рішення не виникала б необхідність повторного звернення до суду, а здійснювалося примусове виконання рішення.

Кожна особа має право звернутися до адміністративного суду, якщо вважає, що рішенням, дією чи бездіяльністю суб'єкта владних повноважень порушені її права, свободи або законні інтереси, і просити про їх захист. Наприклад, про визнання бездіяльності суб'єкта владних повноважень протиправною та зобов'язання вчинити певні дії (п. 4 ч. 1 ст. 5 Кодексу адміністративного судочин­ства України, далі — КАСУ). У разі задоволення позову суд може прийняти рішення про ви­знання такої бездіяльності протиправною та зобов'язати вчинити певні дії (п. 4 ч. 2 ст. 245 КАСУ).

Бачимо: у зазначеній ситуації обрання позивачем способу захисту порушених прав (про зобов'язання відповідача розглянути подані ним заяви) не гарантує повного та дієвого захисту прав, свобод та інтересів позивача від порушень зі сторони відповідача, при якому подальші можливі протиправні дії чи бездіяльність суб'єкта владних повноважень викликають необхідність повторного звернення позивача до суду.

Тож рішення суду про зобов'язання органу держвлади виконати свої дискреційні повноваження насамперед відновлює баланс взаємодії між органами держвлади та госпсуб'єктами. Поза тим, рішення на захист порушених прав суб'єктів господарювання (про зобов'язання суб'єкта владних повноважень вчинити певну дію) запобігає вільному трактуванню та зловживанням зі сторони органів держвлади своїми дискреційними повноваженнями.

До того ж реалізацією вповноваженим органом містобудування та архітектури своїх дискреційних повноважень під час надання містобудівних умов та обмежень вважають ви­значення ним змісту таких умов та обмежень (див.  ухвалу Вищого адміністративного суду України від 29.09.16 р. у справі № 522/6069/14-а).

У яких випадках містобудівні умови можуть скасувати

Іноді отримані містобудівні умови та обмеження можуть бути скасовані. Це можливо (ч. 8 ст. 29 Закону про містобудування):

1) за заявою замовника;

2) головними інспекторами будівельного нагляду в порядку здійснення державного архітектурно-будівельного нагляду в разі невідповідності містобудівних умов та обмежень містобудівному законодавству, містобудівній документації на місцевому рівні, будівельним нормам, стандартам і правилам;

3) за рішенням суду.

Зауважимо: якщо містобудівні умови скасовано за останніми двома підставами, то посадові особи відповідного уповноваженого органу місто­будування та архітектури несуть відповідальність згідно із законом. Адже це свідчить про неналежне виконання ними своїх обов'язків.

Скасування містобудівних умов та обмежень означає припинення будівництва. Адже скасування цього документа спричиняє:

  • анулювання органом державного архітектурно-будівельного контролю за дозволом на виконання будівельних робіт (п. 4 ч. 6 ст. 37 Закону про містобудування), або
  • скасування реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації чи права на початок виконання будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення (ч. 2 ст. 391 Закону про містобудування).

Василь ВИШИВАНИЙ,
юрист газети "Все про бухгалтерський облік"

Про газету

Рік заснування 1993
Перiодичнiсть виходу 120 номерiв на рiк

Передплатити газету

Придбати