Купувати майнові права на об'єкт, який у майбутньому може бути збудовано, — це завжди ризик

12.11.2018
751
Купувати майнові права на об'єкт, який у майбутньому може бути збудовано, — це завжди ризик

Елена СУКМАНОВА

первый заместитель Министра юстиции

Два года тому назад газета "Все о бухгалтерском учете" уже рассказывала[1] о регистрационной реформе, цель которой — значительное упрощение получения гражданами прав собственности на недвижимое имущество. О том, что изменилось с тех пор, какие вызовы пришлось преодолеть, а также о новых инициативах в этой сфере рассказывает первый заместитель Министра юстиции Елена СУКМАНОВА.

Елена Валериевна, не так давно круг регистраторов недвижимости существенно расширился — право регистрировать недвижимое имущество получили как обычные нотариусы, так и местные органы власти. Насколько оправданы такие изменения? Как они отразились на количестве и качестве регистрационных действий?

От этой реформы, когда у нас появились три субъекта регистрационных действий — нотариусы, регистраторы городских советов и райгос­администраций, а также коммунальные и государственные предприятия, получившие соответствующую аккредитацию, у нас все же больше плюсов чем минусов. Услуга стала супер­доступной, то есть в принципе как таковая отсутствует проблема регистрации у любого субъекта. Исчезло такое понятие, как коррумпированность регистраторов, подразумевая то, как подчеркнул один мой коллега, что работа предыдущего органа — Укргосреестра — была образцовым примером коррупции, когда все делалось законно, но за деньги. Искусственно создавались очереди, формальные препятствия. Сейчас у нас этого нет.

На сегодняшний день большого количества некачественных и происходящих с нарушениями регистрационных действий мы не получили. Разумеется, они есть. Ведь о плохом говорят чаще, нежели о чем-то хорошем. Увы, но, по правде говоря, имеются сотни жалоб в Комиссию по вопросам рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации (далее — Антирейдерская комиссия), а также и регистраторы, сознательно нарушающие закон. Но если сравнить количество регистрационных действий с результатами работы Антирейдерской комиссии, то процент таковых с нарушениями незначителен. За год в двух реестрах — Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц — предпринимателей и общественных формирований и Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество — осуществляется плюс-минус 10 млн записей. Это и отчуждение недвижимости, и ипотека, и аренда, и смена руководителя, учредителя, собственника и т.п.

В прошлом году комиссия удовлетворила около 600 жалоб, предположим, еще половина не допущена к рассмотрению по формальным признакам. Пускай это будет 1,5 тыс. жалоб. К тому же, мы понимаем, что кто-то выбрал не административный, а судебный путь защиты своих прав, кто-то — уладил сей конфликт мирным путем, а кто-то — обратился в правоохранительные органы. Если все это приблизительно сосчитать, то получается, что до 2-3% регистрационных действий осуществляются с нарушениями. Но это абсолютно не означает, что на такой незначительный процент мы закрываем глаза. Мы должны восстанавливать права, ведь за каждым нарушением стоит судьба имущества, судьба человека.

Есть регистраторы, которые проводят регистрационные действия таким образом, будто или вообще не осознают ответственность за регистрационное действие, или, наоборот, делают этот шаг сознательно. Например, совершают регистрационное действие без скан-копии документов, и мы, как регулятор, не можем увидеть, что послужило основанием для регистрационного действия. Или осуществляют регистрационное действие на основании несуществующего решения суда. Скажем, несколько недель тому назад зарегистрировано решение учредителей прекратить деятельность. А, как мы все знаем, затем следует ликвидационная процедура — два месяца на предъявление кредиторами своих требований, составление ликвидационного баланса и т.д. Ан нет. Зарегистрировали решение о ликвидации, а спустя 7 минут — уже зарегистрировали ликвидацию. Вот так просто одним нажатием кнопки исчезает целое предприятие.

И как же поступает Минюст в подобных ситуациях?

Мы отменяем такие регистрационные действия. Они есть, и дабы повысить качество работы регистраторов, особенно регистраторов органов местного самоуправления, мы решили и, собственно, уже утверждено постановление Кабмина, касающееся сдачи регистраторами экзаменов[2]. Они будут не на таком же профессиональном уровне, но максимально приближенными к нотариальным экзаменам. По крайней мере знание регистрационного, уголовного, антикоррупционного законодательства уж точно должно проверяться. И экзамен должен проходить без какого-либо вмешательства человеческого фактора — без собеседования или общения, когда кто-то субъективно оценивает: допустить ли человека к ведению регистрационных действий. Только кандидат и компьютер.

В этом году мы получили классный пример сдачи экзамена на право занятия нотариальной деятельностью. Его почти два года не проводили, и все ожидали его начала — кипели страсти, озвучивались сумасшедшие цифры за его сдачу. Но все было честно, работы оценивал компьютер. Думаю, что-то подобное мы сделаем и для регистраторов, чтобы действительно повысить их профессиональный уровень.

Одна из насущных проблем — активизация деятельности так называемых "черных" нотариусов. Как с этим явлением борется Минюст?

Я всегда говорю: нет "черных", "белых", "серых" или еще каких-то нотариусов. Недобросовестные есть, и одна из актуальных проблем — активизация уголовных дел. Например, нотариус утверждает: действительно, ко мне обратился человек, но ни он, ни его паспорт не вызвали у меня сомнений в части идентификации его личности. Конечно, в таком случае ни я, ни члены Антирейдерской комиссии не могут дать оценку, ибо мы при этом не присутствовали. Да, в принципе, это — предмет рассмотрения уголовного дела. Случается, что у нотариуса украден или утерян ключ и происходит несанкционированный доступ к Реестру. Оценивать это — не в нашей компетенции.

У нас существует один механизм — временное блокирование доступа к Реестру, а в отношении нотариусов — еще один рычаг — отмена свидетельства о праве на занятие нотариальной деятельностью. Есть Высшая квалификационная комиссия нотариата, куда паритетно входят 50% представителей Минюста, 50% — нотариальной палаты. Именно эта комиссия коллегиально решает, достаточно ли было у нотариуса нарушений, дабы отменить его свидетельство о праве занятия нотариальной деятельностью.

Также, к сожалению, мы весьма часто сталкиваемся с ситуациями, когда нотариус, уезжая отдыхать, оставляет свой ключ помощнику или консультанту. Это просто беда, безответственное отношение к своим обязанностям, к проводимым операциям. Ясное дело, в жизни доверять хочется всем. Но когда под твоим ключом, под твою личную юридическую и моральную ответственность совершаются какие-то правочины, касающиеся не только имущества, а может, и жизни человека, я такое поведение не понимаю. Поэтому мы и в дальнейшем продолжаем постоянно мониторить в реестре происходящие операции и проводим камеральные проверки регистраторов. Если такая проверка назначается, это абсолютно не означает, что она завершается негативным заключением. Тем не менее, в 2017 году отменено 11 свидетельств о праве занятия нотариальной деятельностью.

Можете ли подвести первые итоги эффективности запрета на уровне программного обеспечения регистраторам осуществлять регистрационные действия за пределами своей области? Каковы ожидаемые результаты такого запрета?

Мое личное мнение: то, что делается на техническом, программном уровне, является наиболее эффективным. После изменения регистрационного законодательства существовала норма о том, что регистратор должен совершать действия только в рамках своей юрисдикции, но их проводили и в других областях. Налицо, прямая норма закона, которая не выполнялась. Посему технически такое ограничение имело место.

Существовала также норма о том, что регистратор, регистрируя договор аренды земельного участка, должен обратиться в Государственный земельный кадастр и проверить наличие регистрации до 2013 г., дабы не совершить двойную регистрацию. Но запросы в ГЗК часто просто не направляли. Поэтому мы сделали автоматический обмен данными с ГЗК и сейчас при наличии несовпадений кадастрового номера, отягощения ограничения регистрации, система не разрешает перейти к другому полю.

Среди дальнейших шагов, которые исключат регистрацию прав собственности на основании поддельных решений судей, Вы анонсировали автоматический обмен данными между реестрами Министерства и Единым государственным реестром судебных решений. Когда этого ожидать?

Что касается судебных решений, то регистратор должен их проверять. Ведь когда клиент приходит к нему с судебным решением, регистратор не знает, оригинал это или нет. Он обязательно должен зайти в Единый государственный реестр судебных решений и проверить не только наличие судебного решения, но и его текст. Поскольку бывает, что или вообще нет никакого судебного решения, или совпадает номер судебного производства и больше ничего, или совпадает все, только немного отличается резолютивная часть решения. Однако проверка текста судебного решения, сопоставление его с предоставленным происходит не всегда.

Поэтому мы уже заключили меморандум с Государственной судебной администрацией о том, что до 15 ноября заработает автоматизированный обмен данными с судебным реестром.

Поскольку Вы упомянули, что часть жалоб не допускается к рассмотрению Антирейдерской комиссией по формальным признакам, уточните, какова процедура обращения в комиссию?

Процедура проста, но почему-то ее часто нарушают. Для обращения в комиссию необходимо соблюсти нескольких условий.

Первое — это срок 60 дней с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Поскольку Антирейдерская комиссия создана именно как оперативный инструмент восстановления нарушенных прав, а не для решения старых проблем, которые годами тянутся в судах.

Второе — это обязательные условия, которые должна содержать жалоба. Они зафиксированы в ст. 371 Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений". По этому поводу я уже делала и презентацию, и видеоблог. Но все время мы получаем жалобы с формальными нарушениями, которые нельзя допустить к рассмотрению, начиная с того, что они не содержат дату и подпись. Это во-первых.

Во-вторых, среди обязательных требований — информация о наличии или отсутствии судебного спора.

В-третьих, правильные реквизиты регистрационного решения. Не номер объекта, а номер регистрационного решения. Также законодательные нормы, которые, по мнению жалобщика, нарушены.

В-четвертых, это полномочия подателя документов, ведь не всегда имеется доверенность на представителя или ордер адвоката.

И еще один момент — правильное удостоверение копий, ибо в законе указано: документы надлежит заверять в установленном законом порядке. Для физических лиц установленный законом порядок отсутствует — они в произвольной форме могут написать "согласно оригиналу". А что касается юридических лиц, есть ДСТУ, который регламентирует, что удостоверенный документ должен содержать "согласно оригиналу", дату, подпись, должность уполномоченного лица и печать.

Бывает, что человек ввиду формальных ошибок, к сожалению, пропускает срок обращения в Антирейдерскую комиссию, так как 60 дней уже истекли. Тогда или может обращаться другое лицо, права которого нарушены, или это должна быть уже судебная защита.

В одном из интервью Вы указали, что антирейдерские штабы, которые действуют по всей Украине, будут работать до 15 ноября 2018 года. Что же потом?

Не совсем так. В прошлом году это был первый — пилотный проект на основании протокольного поручения Правительства, и антирейдерские штабы действительно работали с 15 августа по 15 ноября. Аккурат был сбор урожая, и это реакция, среди прочего, на запрос и профильных ассоциаций, и общественности. Штабы оказались довольно эффективными, хотя это отнюдь не какой-то новый государственный орган, ни копеечки ни привлечено из государственного бюджета, не создано ни одно дополнительное рабочее место для чиновника. А наоборот — это некая оперативная площадка для решения проблем всеми представителями государственных органов, которые теоретически могут быть задействованы в этом. Как правило, заседания антирейдерских штабов носят конструктивный характер. Профильные аграрные ассоциации контролируют уровень данной работы и не допускают, чтобы она превратилась в замыливание глаз или отчетность "для галочки". Также благодаря профильным ассоциациям существует канал распространения информации о деятельности этих штабов: как они работают и каким образом к ним можно обращаться.

В этом году штабы заработали с апреля без указания в соответствующем протокольном поручении конечной даты — они должны функционировать когда это нужно. Например, нет такой необходимости в восточных и западных областях, а в центральной Украине штабы фактически еженедельно собираются и обсуждают проблемы.

Сейчас, в частности в столице, возводят много жилья. Однако неединичные случаи так называемых долгостроев, когда с потенциальным собственником квартиры заключается предварительный договор права собственности, а конечного результата нет. Не планируете ли внесение изменений в законодательство, дабы положить конец такой продаже "воздуха"?

Я бы начала с того, что люди, подыскивающие подходящий объект, также должны ответственно относиться к такому выбору. Во все времена будут "наперсточники" и всегда найдется определенное количество доверяющих им граждан. Я не знаю, разрабатывает ли соответствующий законопроект Минрегионстрой. И коль такая инициатива у них есть, мы с удовольствием можем присоединиться к ней. Но я все же хочу предостеречь людей, подыскивающих себе жилье: вы должны понимать, что приобретать имущественные права на объект, построить который могут в будущем, — это всегда риск. Причем не только потому, что застройщик плох. В нашей стране вероятен и риск банкрот­ства того же застройщика, и риск изменения определенных законодательных условий.

Кроме того, при выборе застройщика проштудируйте историю уже возведенных им объектов. Если это второй—третий объект, а предыдущие еще не сданы в эксплуатацию, наверняка, вопросы есть.

Также нужно оценить качество и количество юридических разрешительных документов. И в данном контексте хочу призвать граждан прибегать к юридической помощи. Ведь потратить тысячи долларов на достаточно ценную вещь и не воспользоваться помощью юристов — это как-то нелогично. Если же с деньгами туго, по всей стране доступна бесплатная правовая помощь, и сто процентов граждан имеют право на консультацию. У нас насчитывается свыше 550 точек доступа к безвозмездной правовой помощи, есть также региональные центры и бюро. Пожалуйста, спросите там. Многие и не знают о дорожной карте разрешительной документации на строительство: что прежде всего должно быть право на землю; что целевое назначение земельного участка должно соответствовать строящемуся на нем; что должно быть разрешение на начало строительных работ (а многие пользуются разрешением на начало подготовительных работ); что должна быть согласованная проектная документация; что генеральный подрядчик должен иметь лицензию на строительные работы. И всем этим документам надлежит быть в официальных реестрах, дабы их можно было проверить. Если выполнить для себя хотя бы эти три составляющие, полагаю, процент обманутых недобросовестными застройщиками станет значительно ниже.

Уже полгода в силе закон, разрешающий легализацию самостроев. Как тут обстоят дела?

Это действительно полезная вещь, ибо под действие закона подпадают относительно небольшие объекты площадью до 300 м2 — жилые дома, садовые домики, хозпостройки и т.п.

Пошаговый путь оформления довольно-таки простой. Во-первых, нужно иметь право на землю — государственный акт о праве собственности или договор аренды. Во-вторых, обязательным является целевое назначение. Если это жилой дом, то в акте на землю должно быть указано: для строительства и обслуживания жилого дома. В-третьих, это техническое обследование местными архитекторами на предмет ненарушения по минимальным признакам противопожарных, санитарных и других главных норм.

Следующий шаг — получение технического паспорта, который можно заказать в любой, даже коммерческой организации, имеющей соответ­ствующую лицензию. Затем с этими бумагами вы обращаетесь в Государственную архитектурно-строительную инспекцию и получаете документ о вводе в эксплуатацию, а потом местный совет присваивает этому дому почтовый адрес. И последний шаг — обращаетесь к любому государственному регистратору, чтобы зарегистрировать право собственности в реестре. Для этого вы подаете ГАСИ, соответственно, документы о праве на землю, присвоении адреса и вводе в эксплуатацию.

Каковы же пошаговые действия гражданина, чтобы зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество?

Если речь идет о регистрации новостройки, есть застройщик. Вы регистрируете право собственности на квартиру на основании соответствующего заключенного договора. Таковым может быть или договор купли-продажи имущественных прав, или инвестиционный, или соглашение с фондом финансирования строительства, или целевые облигации — в зависимости от того, каким образом финансируется строительство. Также обязательны справка об уплате полной стоимости и акт приемки-передачи. Со стороны заказчика — еще акт ввода в эксплуатацию, т.е. документация на объект. Но в отношении покупателя-человека я назвала три основных документа.

Сейчас многие застройщики возводят, принимают в эксплуатацию, получают на себя право собственности, а затем продают квартиры по договору купли-продажи как обычный объект на вторичном рынке. Если имеет место такая продажа, то, как и при любой продаже на вторичном рынке, нотариус одновременно с удостоверением нотариального договора купли-продажи регистрирует право собственности.

Если это наследство, аналогично нотариус, который выдает свидетельство о праве на наслед­ство, одновременно регистрирует право собственности в реестре.

Сколько времени и денег уйдет на регистрацию объекта недвижимости? Ведь и нотариусы бывают разные.

У разных нотариусов и стоимость услуг также может отличаться. Например, в зависимости от срочности: если вам необходимо зарегистрировать удостоверение договора купли-продажи, то за два часа это выполнимо.

У нас существует проблема доступа к более социальным услугам государственных нотариальных контор. Кстати, имеем законопроект, вызвавший немало споров и противодействия со стороны Нотариальной палаты, а именно частных нотариусов. Я до сих пор удивляюсь почему, ведь суть законопроекта проста. Есть райцентры, села, поселки городского типа, где нотариусов нет вообще — ни частных, ни государственных, а стоимость услуг государственного и частного нотариусов может различаться в 2,5—3,5 раза. И когда речь идет об оформлении наследства, то цена дома в селе порой равна стоимости оформления права собственности на него у частного нотариуса. Мы проанализировали, какие наиболее востребованные нотариальные услуги в сельской местности — это наслед­ство, оформление копии заявления, завещания, договоры купли-продажи, регистрация прав на землю. А загвоздка в том, что круг государственных нотариусов ежегодно сужается, так как в среднем их возраст — 50+. Молодые люди, сдав экзамены и получив свидетельство, хотят работать в больших городах, и это, в принципе, разумно и экономически целесообразно, ведь что им делать в селе? Разве что раз в месяц придет кто-то оформлять наследство. Мы даже подняли заработную плату государственным нотариусам, но все равно на решение проблемы это критически не повлияло.

Поэтому к нотариальной работе мы предложили привлекать сотрудников системы юстиции, работающих во всех районных центрах. Это, в первую очередь, консультанты государственных нотариальных контор, которые трудятся там и предоставляют такие услуги годами. Во вторую — это могут быть представители управлений юстиции в части регистрации нотариата. И в третью очередь — представители ЗАГСов, которые всю жизнь работают с реестрами.

У нас имеется договоренность с объединенными территориальными общинами о предоставлении таким уполномоченным лицам Минюста права оформлять наиболее востребованные категории правочинов. Но мы столкнулись с весьма неоднозначной реакцией нотариальной братии — это, якобы, рейдерство, уничтожение нотариата, хотя люди как не работали, так и не собираются работать в селе. Выглядит как две чаши весов: на одной — интересы частных нотариусов, которые там не работают, но демонстрируют собственные амбиции; на второй — 13 млн граждан, проживающих в сельской местности. У нас 30% сел не покрыты Интернетом, в 122 районах нет государственного нотариуса, а расстояние между райцентрами достигает 200 км. Очереди люди занимают с 5 утра. 

И не факт, что вы попадете к нотариусу, даже придя к нему ни свет ни заря. Эти попытки можно предпринимать по несколько раз.

Тем не менее мы сели за стол переговоров и достигли абсолютно четких договоренностей. Боитесь рейдерства? — Мы убрали договоры купли-продажи из перечня нотариальных действий уполномоченных лиц Минюста. Корпоративные права? — Их нет. Корпоративное право такое уполномоченное лицо может зарегистрировать, только если это составляющая наследства. А кто же наследует фирмы в селе? Дрожите за землю? — Мы изъяли регистрацию прав на землю. Оставили только оформ­ление наследства, завещания, договоры дарения, пожизненного содержания, копии.

Сейчас законопроект одобрен Комитетом Верховной Рады по вопросам экономической политики и готовится к рассмотрению в первом чтении. Очень надеемся на адекватное восприятие этого законопроекта народными депутатами, ибо, кроме социальной инициативы, там даже под микроскопом не к чему придраться.

Известно, что в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество содержатся данные начиная с 2013 г. Каковы правовые последствия для тех, кто оформлял или переоформлял недвижимость раньше? Обязательно ли такую недвижимость регистрировать?

Если право собственности возникло у вас на основании документов согласно действующему на тот момент законодательству, т.е. до 2013 года, предпринимать сейчас ничего не надо. При желании право собственности можно зарегистрировать в новом реестре — на это уйдет полчаса времени. Если вам это не нужно и вас устраивает бумажный документ, можете с ним спокойно жить — действителен, и никто на основании того, что заключен он до 2013 года, оспаривать его не станет. Когда придет время, и вы решите продать объект недвижимости, обратитесь к нотариусу, который сначала зарегистрирует право собственности в новом реестре, а затем удостоверит правочин и произведет отчуждение. То же касается наследства, дарения и т.п.

Беседовала Ольга Германова

[1] См. приложение к газете "Все о бухгалтерском учете" № 77-78 за 2016 г. на сайте dodatok.vobu.ua. — Прим. ред.
[2] Постановление КМУ от 24.10.18 г. № 860. — Прим. ред.
Чтобы оставить комментарий, необходимо зарегистрироваться

Комментарии

  • Комментарии не найдены

О газете

Год основания 1993
периодичность выхода 120 номеров на год

Подписаться на газету

Купить