ФІЗОСОБА-НЕРЕЗИДЕНТ ПРОДАЄ НЕРУХОМІСТЬ: ОПОДАТКУВАННЯ ТА ОСОБЛИВОСТІ РОЗРАХУНКІВ
28.10.2020 | 08:37
Прошу роз'яснити, який буде податок у разі продажу комерційної нерухомості нерезидентом — фізичною особою. Нерухомість перебуває у власності з 2011 року. Яка валюта зазначається в договорі купівлі-продажу, чи необхідно покупцеві мати рахунок в Україні для одержання коштів від продажу майна?

Ставка податку

Пунктом 172.9 ст. 179 Податкового кодексу України (далі — ПКУ) установлено, що дохід від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості, здійснюваних фізичними особами — нерезидентами, оподатковується згідно з цією статтею в порядку, обумовленому для резидентів, за ставкою (тож інші ставки не розглядаються), визначеною в п. 167.1 ПКУ.

Своєю чергою, п. 167.1 ст. 167 ПКУ передбачено, що ставка податку становить 18 % бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) (крім випадків, окреслених у пп. 167.2—167.5 цієї статті) у тому числі, але не виключно, у формі: заробітної плати, інших заохочувальних та компенсаційних виплат або інших виплат і винагород, які нараховуються (виплачуються, надаються) платникові у зв'язку з трудовими відносинами та за цивільно-правовими договорами.

Пунктом 172.1 ст. 172 ПКУ встановлено, що дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовано такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на цій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не поширюється на майно, отримане таким платником у спадщину.

Пунктом 172.2 ст. 172 ПКУ обумовлено, що дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 цієї статті, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного в п. 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, зафіксованою в п. 167.2 ПКУ.

Отже, продаж нерезидентом комерційної нерухомості (нерухомості, що не відображена в п. 172.1 ПКУ) буде оподатковуватися за ставкою 18 %.

Доходи, що обкладаються ПДФО, оподатковуються і військовим збором за ставкою 1,5%. Адже відповідно до п. 163.2 ПКУ об'єктом обкладення ПДФО нерезидента є:

— загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід із джерела його походження в Україні;

— доходи з джерела їх походження в Україні, які остаточно оподатковуються під час їх нарахування (виплати, надання).

Сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи особою, яка продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, — до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни (пп. «а» п. 172.5 ПКУ).

Ціна продажу

Дохід від продажу об'єкта нерухомості обчислюється виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче від оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче від ринкової вартості такого об'єкта, визначеної суб'єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку (п. 172.3 ПКУ).

Про рахунок у банку

а) з метою оподаткування доходів нерезидентів

З метою оподаткування доходів нерезидентів пп. 170.10.2 ПКУ встановлено, що в разі коли доходи з джерелом їх походження в Україні виплачуються нерезиденту іншим нерезидентом, то вони мають зараховуватися на рахунок, відкритий таким нерезидентом у банку-резиденті, режим якого встановлюється НБУ. При цьому такий банк-резидент уважається податковим агентом під час проведення будь-яких видаткових операцій з такого рахунку.

У разі виплати нерезидентом таких доходів іншому нерезидентові готівкою або в негрошовій формі нерезидент — отримувач цього доходу зобов'язаний самостійно нарахувати та сплатити (перерахувати) податок до бюджету протягом 20 календарних днів після отримання таких доходів, але не пізніше закінчення строку його перебування в Україні.

Порядок виконання норм цього підпункту визначається КМУ за погодженням з НБУ.

У разі якщо доходи з джерелом їх походження в Україні виплачуються нерезиденту резидентом — юридичною або самозайнятою фізичною особою, то такий резидент уважається податковим агентом нерезидента щодо цих доходів (пп. 170.10.3 ПКУ).

Отже, з метою оподаткування доходів нерезидентів від продажу нерухомості на території України за участі фізосіб нерезидента і резидента, вимоги про окремий рахунок немає. Але це не означає, що така вимога не може бути встановлена нормативними актами НБУ. І при цьому слід враховувати таке:

б) з метою розрахунків із нерезидентом

Відповідно до п. 7 Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, затвердженого постановою НБУ від 29.12.17 р. № 148, фізичні особи мають право здійснювати розрахунки готівкою між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі до 50 000 грн включно. Платежі на суму, що перевищує 50 000 грн, здійснюються шляхом переказу коштів з поточного рахунку на поточний рахунок чи внесення та/або переказу коштів на поточні рахунки (у т.ч. на депозит нотаріуса, на окремий поточний рахунок у національній валюті).

Отже, щодо виплати доходів нерезидентові від продажу нерухомості на території України є вимоги про безготівковий розрахунок, тобто нерезидент мусить мати розрахунковий рахунок у банку.

Валюта платежу

Відповідно до ч. 1 ст. 5 Закону України гривня є єдиним законним платіжним засобом в Україні з урахуванням особливостей, зафіксованих ч. 2 цієї статті, і приймається без обмежень на всій території України для проведення розрахунків.

Своєю чергою, ч. 2 ст. 5 цього Закону встановлено, що всі розрахунки на території України провадяться виключно у гривні, крім розрахунків за:

1) операціями зі здійснення іноземних інвестицій та повернення іноземному інвесторові прибутків, доходів (у тому числі дивідендів) та інших коштів, одержаних на законних підставах у результаті здійснення іноземних інвестицій;

2) операціями банків з надання банківських та інших фінансових послуг на підставі банківської ліцензії;

3) операціями з надання фінансових послуг, визначених п.п. 1—5 ч. 2 та ч. 3 ст. 9 цього Закону, що надаються небанківськими фінансовими установами й операторами поштового зв'язку, які мають ліцензію Національного банку України на здійснення валютних операцій;

4) операціями з розміщення, виплати грошового доходу та погашення облігацій, казначейських зобов'язань України, номінованих в іноземній валюті, якщо це передбачено проспектом цінних паперів (умовами їх розміщення);

5) операціями з купівлі-продажу державних цінних паперів, номінованих в іноземній валюті, якщо ініціатором або отримувачем за такою валютною операцією є банк;

6) іншими операціями, обумовленими Митним кодексом України та (або) нормативно-правовими актами Національного банку України.

Розрахунки за операціями, визначеними ч. 2 ст. 5 цього Закону, можуть проводитися в іноземній валюті, у гривні, а також у банківських металах.

Статтею 192 Цивільного кодексу України (даліЦКУ) також установлено, що законним платіжним засобом, обов'язковим до приймання за номінальною вартістю на всій території України, є грошова одиниця України — гривня.

Отже, якщо розрахунки провадитимуться на території України, то вони мають здійснюватися в безготівковій формі (на рахунок нерезидента) у гривнях.

Згідно зі ст. 524 ЦКУ зобов'язання (читай — ціна в договорі) має бути виражене у грошовій одиниці України — гривні. Сторони можуть визначити грошовий еквівалент зобов'язання в іноземній валюті.

Тобто ЦКУ дозволяє прив’язати ціну до іноземної валюти, але розрахунок на території України можливий лише в гривнях.

Ціна нерухомості в договорі в іноземній валюті та платіж в іноземній валюті  за таким договором можливі лише на рахунок нерезидента за кордоном. Це, своєю чергою, тягне за собою придбання/внесення іноземної валюти резидентом на свій рахунок у банку в Україні чи за кордоном (можливо, знадобиться е-ліцензія НБУ). І тут діють правила купівлі іноземної валюти та її використання, установлені НБУ. Але це вже інша тема. 

Відповідь редакції передплатнику газети «Все про бухгалтерський облік».У відповіді враховано норми законодавства станом на дату публікації.

Увійдіть, щоб додати коментар

Коментарі

  • Коментарі не знайдені

Про газету

Рік заснування 1993
Перiодичнiсть виходу 120 номерiв на рiк

Передплатити газету

Придбати